Кадастровая стоимость

Системный кризис, бушующий в настоящее время в стране, побуждает бизнес-сообщество уделять особое внимание сокращению затрат на ведение бизнеса. Эффективный способ добиться этого - добиться снижения кадастровой стоимости земли, торговых центров и другой собственности, используемой в бизнесе.

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость - это рыночная стоимость собственности, определяемая государственной кадастровой оценкой, в которой используются методы массовой оценки для определения определенного показателя стоимости квадратного метра. Этот индекс применяется ко всем земельным участкам в одной территориальной зоне, определяемым по множеству критериев (переменных ценообразования).


Поскольку используется только ограниченное количество переменных ценообразования, при государственной кадастровой оценке не принимаются во внимание все индивидуальные качества собственности или все виды ограничений и обременений (например, аренда, ипотека и т. Д.).


Следовательно, кадастровая стоимость недвижимости всегда отличается от рыночной стоимости и обычно превышает ее, хотя она может быть снижена путем рыночной оценки соответствующей собственности.



Кто может оспорить кадастровую стоимость (какие расходы могут быть сокращены)?

Как физические, так и юридические лица могут получить снижение кадастровой стоимости через компетентные органы; те, кто может быть заинтересован в оспаривании кадастра, напрямую соотносятся с положениями закона, связывающими их права и обязанности с кадастровой стоимостью.


База земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельного участка (статья 390 Налогового кодекса РФ), поэтому налогоплательщики-землевладельцы обязательно захотят уменьшить ее, оспорив кадастровую стоимость своей земли.


Региональный налог на имущество организаций рассчитывается с использованием кадастровой стоимости административных и деловых центров, торговых центров, офисных помещений, торговых точек, предприятий общественного питания и некоторых других видов имущества (ст. 378.2 Налогового кодекса РФ). Таким образом, владельцы такой коммерческой недвижимости, которые не применяют особые налоговые режимы и не освобождены от этого налога, будут в равной степени заинтересованы в снижении кадастровой стоимости, чтобы уменьшить свое налоговое бремя.


Бесконкурсные цены продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не могут превышать их кадастровую стоимость (п. 3 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ). Например, арендаторы, желающие приватизировать сданные в аренду государственные земельные участки, потому что они владеют зданиями или сооружениями на них, могут оспорить кадастровую стоимость арендованной земли до подписания договора купли-продажи и получить выгоду в момент покупки.


Некоторые арендаторы земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, платят арендную плату на основе ее кадастровой стоимости, как это часто предусмотрено региональным законодательством, поэтому снижение арендной платы в их экономических интересах.


Новая редакция статьи 8.8. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, вступающего в силу с 1 мая 2015 года, вводятся штрафы в зависимости от кадастровой стоимости участка за использование земельного участка не по целевому назначению, в соответствии с категорией земли и / или разрешенным использованием. Для юридических лиц размер штрафа может достигать двух процентов от такой суммы.


Выгоды, которые получат собственники или другие правообладатели земельного участка, торгового центра или иного имущества, указанного в законе, зависят от того, насколько велик разрыв между его кадастровой и рыночной стоимостью. На практике первое часто уменьшается вдвое.


Как оспорить кадастр

Законодательство предусматривает два способа оспаривания кадастровой стоимости: в административном порядке или через суд.


В административном порядке заинтересованные стороны обращаются в комиссию, которая рассматривает споры о кадастровой стоимости. Такие комиссии создаются при соответствующих территориальных управлениях Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии («Росреестр») в каждом субъекте Российской Федерации. Физические лица могут пропустить этап комиссии и подать исковое заявление непосредственно в суд. Юридические лица, напротив, должны сначала обратиться в комиссию, иначе суд оставит их исковое заявление без рассмотрения.


Обязательный пакет документов для комиссии состоит из кадастровой справки на объект недвижимости, правоустанавливающего документа (свидетельство, договор и др.), Отчета об оценке, подготовленного оценщиком, и положительного экспертного заключения, полученного от саморегулируемой организации оценщиков. которому принадлежит данный оценщик.


Многие практикующие юристы считают, что эффективность комиссии оставляет желать лучшего. Он часто отказывается пересматривать кадастровую стоимость на формальных основаниях, которые, по сути, не имеют ничего общего с достоверностью рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в его отчете. Одно из объяснений этому - преобладание в комиссии представителей исполнительной власти.


Следовательно, отнюдь не следует возлагать все надежды на комиссию. Предприниматели, которые должны обратиться в комиссию, на этом этапе должны сосредоточиться на привлечении квалифицированного оценщика для определения надежной рыночной стоимости, а не на установлении искусственно заниженной. Фактически, это наиболее важный практический аспект всей процедуры, так как в ходе судебного разбирательства суд проверяет достоверность рыночной стоимости, указанной в отчете, что более подробно будет рассмотрено ниже.


Раньше судебный процесс был более выгодным по сравнению с административным, поскольку государственные арбитражные суды, руководствуясь Высшим Арбитражным Судом РФ, накопили обширную историю дел в пользу истцов. Однако в августе 2014 года федеральное законодательное собрание постановило, что споры о кадастровой стоимости должны рассматриваться судами общей юрисдикции на уровне субъекта.


В настоящее время нет единой практики разрешения подобных споров в Москве и Московской области, так как соответствующие суды практически не завершают рассмотрение по существу первых дел, принятых в суд. Следовательно, пока невозможно сказать, займут ли суды общей юрисдикции позицию, соответствующую согласованной государственной арбитражной практике.


Тем не менее, квалифицированные юристы уже разработали судебные стратегии для владельцев недвижимости или других заинтересованных лиц, чтобы так или иначе прийти к желаемому снижению кадастровой стоимости.


Ключ к окончательному судебному результату судебно-медицинская экспертиза проводится с целью определение рыночной стоимости спорного имущества. Поскольку никакие конкретные доказательства не имеют заранее установленного значения для судов, истец несет риск отклонения отчета об оценке (вопрос о том, является ли обоснованным вопрос, который должен быть решен в последующей апелляции на судебный акт). Поскольку суды изначально довольно критически отчет, представленный заявитель, они обычно предлагают судебно-медицинскую экспертизу для установления рыночной стоимости спорного имущества. Такое предложение лучше не игнорировать, так как оно поможет снизить описанный выше риск.


На этом этапе важно выбрать эксперта с наивысшей квалификационной квалификацией и убедить суд в необходимости назначения высококвалифицированного и беспристрастного специалиста. Вы можете ожидать, что ваши оппоненты со стороны правительства также предложат своих экспертов. Суд, скорее всего, полагается на заключение эксперта и удовлетворит иск в пределах установленной рыночной стоимости. Именно поэтому, готовясь подать заявку на комиссию, вы должны убедиться, что ваша рыночная оценка является максимально объективной и надежной, и в этом случае выводы отчета об оценке и заключения экспертов не должны сильно отличаться.


Вся процедура оспаривания кадастровой стоимости (административный и судебный этапы) займет от четырех до шести месяцев, поэтому потребуется много терпения.


Каких результатов можно ожидать?

После рассмотрения вашего иска о пересмотре кадастровой стоимости комиссия или суд вынесет решение.


Затем кадастровая палата Росреестра должна будет на ее основании внести новую кадастровую стоимость (содержащуюся в постановляющей части решения) в Государственный кадастр недвижимого имущества.


Тем не менее, собственники и другие заинтересованные стороны, очевидно, будут заинтересованы в реальной экономии за счет снижения налогов или арендной платы на основе кадастровой стоимости, а не только в обновлении государственного реестра.


Несомненное преимущество последних изменений в законодательстве об оценке состоит в том, что новые кадастровые стоимости применяются с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не раньше, чем оспариваемая (предыдущая) стоимость была внесена в Государственный кадастр недвижимости. ,


Следовательно, для заинтересованных лиц важно получить налоговые льготы или другую экономию не только за период после внесения новой стоимости в кадастр, но и за предыдущий период в отношении авансовых налоговых платежей или арендной платы, уже уплаченных на основе старая кадастровая стоимость.


Существует отрицательная история болезни, основанная, в частности, на Письме Минфина No 03-05-04-02 / 27809 от 16 июля 2013 г., подразумевающем, что налоговая служба не должна пересматривать ранее уплаченные налоги.


Тем не менее, это было сформировано до того, как вступили в силу законодательные положения, дающие обратную силу новой кадастровой стоимости, и не выглядит надежным.


Не менее важным остается вопрос о том, применяется ли такая обратная сила к ситуациям, когда заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается в комиссию в течение одного календарного года (скажем, 2014 г.), а исковое заявление подается в следующем (2015 г.) году.


Органы исполнительной власти, скорее всего, примут ограничительное толкование положения об обратной силе в отношении кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда. Новые кадастровые стоимости подлежат применению с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре (ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Логически формулировка «соответствующий иск» может означать, что законодатели разделят иск, поданный в комиссию, и исковое заявление, поданное в суд, на два независимых «соответствующих» иска, поэтому исковое заявление, поданное в 2015 году, не дает истцу права ссылаться на обратную силу в 2014 году, когда аналогичное заявление было подано в комиссию.


Суды общей юрисдикции, подчиняющиеся традициям, могут придерживаться той же логики.


Однако такой негативный подход несовместим с процедурой обжалования, предусмотренной для предпринимателей, требующей, чтобы они всегда обращались в комиссию перед тем, как обращаться в суд. Следовательно, эти два этапа можно рассматривать как неотделимые (внесудебный и судебный) этапы в рамках единой процедуры оспаривания кадастровой стоимости. Пока остается надеяться, что такой разумный подход, направленный на защиту частных интересов, может быть оправдан в отношениях с государственными органами.


После того, как все вышеперечисленные шаги будут предприняты, владельцы недвижимости или другие заинтересованные лица будут получать экономические выгоды в течение следующих трех лет (при условии, что иск об оспаривании кадастровой стоимости будет подан в том же году, что и оспариваемая стоимость). В настоящее время власти не могут пересматривать кадастровую стоимость чаще одного раза в три года, хотя они должны делать это не реже одного раза в пять лет.


Мы желаем вам всяческих успехов в решении вашей задачи кадастровой стоимости.

Нет комментариев
Добавить комментарий